Kira tespit davası: şartları, açma süresi, arabuluculuk ve yargılama (TBK 344-345)

1- Kira tespit davası nedir, hangi kiralarda açılır?

Kira tespit davası, kanundaki adıyla “kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava”dır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.345). Taraflar yeni kira döneminde ödenecek bedelde anlaşamazsa bedeli hâkim belirler; hâkimin hangi ölçüleri kullanacağı TBK 344'te yazılıdır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 106. maddesi tespit davasını genel olarak bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun belirlenmesi diye tanımlar; kira tespit davası ise kendi kuralları TBK'da duran, kira bedeline özgü bir davadır.

Bu kurallar konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. TBK 339'a göre hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya için de geçerlidir; ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usulle yapılmış olursa olsun bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır. TBK 343 ayrıca kira sözleşmesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını söyler. Davanın kapsamına giren kiralar şunlardır:

• Konut kiraları
• Çatılı işyeri kiraları
• Kamu kurumlarının kira sözleşmeleri

2- Kira bedeli hangi ölçüyle belirlenir? TÜFE sınırı

TBK 344'ün ilk iki fıkrası genel kuralı koyar. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflar bu konuda anlaşmamışsa kira bedelini hâkim, aynı oranı geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre belirler.

Kanun burada oranı bir tavan olarak koyar: hâkim kiralananın durumunu ve hakkaniyeti gözetir ama bu oranı geçemez. Oranın kaynağı bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamalarıdır; yani hesap, sözleşmenizin yenilendiği tarihten geriye doğru bir kira yılına bakar. Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise 344'ün üçüncü fıkrası devreye girer ve ölçüler değişir; bir sonraki bölümde anlatıyoruz.

Konut kiraları için bir de geçici dönem vardı. TBK'ya eklenen geçici 1. ve 2. maddeler, konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen kira dönemleri için artışı bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşi ile sınırladı; TÜFE oranı bunun altında kalırsa o oran geçerliydi ve sınır, hâkimin TBK 344'ün ikinci fıkrasına göre vereceği kararlara da uygulanıyordu. Bu geçici maddeler yalnız o tarihler arasında yenilenen dönemleri kapsar. İki kuralın farkı şöyledir:

3- Beş yıl kuralı: emsal kira bedeli ve hakkaniyet

TBK 344'ün üçüncü fıkrası, kira tespit davasının en çok sorulan kuralıdır. Taraflarca bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini hâkim; TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler. Bu kez TÜFE oranı bir tavan değil, ölçütlerden biridir.

Maddenin son cümlesi döngüyü tamamlar: her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir. Yani beş yılın sonunda emsale göre belirlenen bedel, izleyen yıllarda yeniden TÜFE sınırına bağlı olarak değişir; bir sonraki beş yılın sonunda aynı değerlendirme tekrar yapılabilir. Beş yıllık döngü şöyle işler:

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa TBK 344'ün dördüncü fıkrası ayrı bir kural koyar: 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak TBK 138'deki aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra uygulanır.

1. Sözleşme başlar
2. Yenilenen yıllarda TÜFE sınırı
3. Her beş yılın sonunda emsal
4. Sonra yeniden TÜFE sınırı

4- Kira tespit davası ne zaman açılır? Süre ve yazılı bildirim

TBK 345'in ilk cümlesi kısadır: kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bu yüzden kira tespit davası açma süresi aslında bir son gün değildir; süre, mahkemenin belirleyeceği bedelin hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağıyla ilgilidir. Maddeye göre belirlenen bedel, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Yeni dönemden geçerli olma hâlleri şunlardır:

Birinci hâlde dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılır. İkinci hâlde kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuştur ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılır; arama motorlarında kira tespit davası ihtar şartı diye sorulan konu bu yazılı bildirimdir. Üçüncü hâlde sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm vardır; bu durumda yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından geçerli olur.

Bu koşullardan hiçbiri yoksa dava yine açılabilir; ancak maddedeki “yeni dönemin başlangıcından itibaren bağlar” sonucu doğmaz. Belirlenen bedelin hangi dönemden uygulanacağını somut dosyanızda bir avukata sorun. Yeni kira döneminin başlangıcını sözleşmeniz belirler; TBK 347'ye göre belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olduğu için (bir sonraki bölüm) arabuluculuğun süresini de takviminize katın; arabuluculuk başvurusunun bu otuz günlük eşikle ilişkisini de somut dosyanızda bir avukata sorun.

• Dava en az otuz gün önceden açıldı
• Süresinde bildirim, dönem bitmeden dava
• Sözleşmede artış hükmü, dönem bitmeden dava

5- Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun (HUAK) 18/B maddesi 1 Eylül 2023'ten beri yürürlüktedir. Madde, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı yapar. Kira bedelinin belirlenmesi de kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır; bu yüzden önce arabuluculuk bürosuna başvurulur. Aynı Kanun'un geçici 3. maddesine göre bu dava şartı, 18/B'nin yürürlüğe girdiği tarihte mahkemelerde görülmekte olan davalara uygulanmaz.

Süreci HUAK 18/A anlatır. Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna, büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Arabulucuyu büro listeden belirler; taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o arabulucu görevlendirilir. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir. Taraflara ulaşılamaz, taraflar katılmaz, anlaşır ya da anlaşamazlarsa arabulucu son tutanağı düzenler. Arabuluculuk aşaması şu sırayla ilerler:

Anlaşma olmazsa davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucunun onayladığı bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Eklemezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; tutanak bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK 18/A/15).

İlk toplantıya geçerli bir mazeret göstermeden katılmayan taraf son tutanakta belirtilir; bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir. Görüşme yapılamaz ya da iki saatten az süren görüşmede anlaşma olmazsa iki saatlik arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir; anlaşma hâlinde ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Anlaşma olursa HUAK 18/B'ye göre anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

1. Arabuluculuk bürosuna başvuru
2. Arabulucu görevlendirilir
3. Üç hafta içinde sonuçlanır
4. Son tutanak düzenlenir
5. Tutanak dava dilekçesine eklenir

6- Görevli ve yetkili mahkeme

HMK 4/1-a'ya göre sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davalara bakar. Bu yüzden kira tespit davasının görevli mahkemesi sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkide iki kural öne çıkar. HMK 6'ya göre genel yetkili mahkeme, davalının dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. HMK 10'a göre sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Arabuluculuk başvurusu da yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki büroya yapıldığı için yetkiyi daha arabuluculuk aşamasında düşünmek gerekir; karşı taraf en geç ilk toplantıda büronun yetkisine itiraz edebilir (HUAK 18/A/8). Görev, yetki ve usul kısaca şöyledir:

• Görev: sulh hukuk mahkemesi (HMK m.4/1-a)
• Genel yetki: davalının yerleşim yeri (HMK m.6)
• İfa yeri: sözleşmenin ifa edileceği yer (HMK m.10)
• Usul: basit yargılama (HMK m.316/1-a)

7- Basit yargılama usulünde dava nasıl ilerler?

Sulh hukuk mahkemelerinin görevine giren dava ve işlerde basit yargılama usulü uygulanır (HMK 316/1-a). Bu usulde dava açılması ve davaya cevap verilmesi dilekçeyle olur; cevap süresi dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren iki haftadır. Cevap dilekçesini bu sürede hazırlamak çok zor ya da imkânsızsa, süre içinde başvuran davalıya mahkeme cevap süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlamak, bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir. Taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremez (HMK 317). Ek süre talebini süre uzatım dilekçesi yazımızda, tebliğin hangi gün yapılmış sayıldığını e-tebligat süre hesaplama yazımızda anlattık.

HMK 318'e göre taraflar dilekçeleriyle birlikte tüm delillerini, hangi vakıanın delili olduğunu belirterek bildirmek ve ellerindeki delilleri dilekçeye eklemek zorundadır. İddianın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasağı dava açılmasıyla, savunmanınki cevap dilekçesinin verilmesiyle başlar (HMK 319). Mahkeme, mümkünse tarafları duruşmaya çağırmadan dosya üzerinden karar verir; veremezse ilk duruşmada dava şartlarını ve ilk itirazları görüşür, anlaşılan ve anlaşılamayan hususları tespit eder ve tarafları sulhe veya arabuluculuğa teşvik eder (HMK 320). Davanın başındaki ilk ara kararın ne olduğunu tensip zaptı nedir yazımızda anlattık.

Tahkikat, bu ilk duruşma dışında iki duruşmada tamamlanır ve duruşmalar arasındaki süre bir aydan uzun olamaz; ancak bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek bir aydan sonrasına gün verebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir. İşlemden kaldırılan dosya yenilendikten sonra takipsiz bırakılırsa dava açılmamış sayılır. Tahkikat bitince mahkeme tarafların son beyanlarını alır ve kararını tefhim eder; yalnız hüküm özeti tutanağa yazılmışsa gerekçeli kararın en geç bir ay içinde yazılarak tebliğe çıkarılması gerekir (HMK 321). Bu usulde hüküm bulunmayan hâllerde yazılı yargılama hükümleri uygulanır (HMK 322). Basit yargılamada dava şu sırayla ilerler:

1. Dava dilekçesi ve deliller
2. İki haftalık cevap süresi
3. Ön inceleme ve sulhe teşvik
4. Tahkikat: iki duruşma
5. Karar tefhim edilir

8- Emsal kira, bilirkişi, keşif ve süreler

Beş yıl kuralında hâkim emsal kira bedellerini ve kiralananın durumunu göz önünde tutar; bu değerlendirme özel veya teknik bilgi gerektirebilir. HMK 266'ya göre mahkeme, çözümü hukuk dışında özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde, taraflardan birinin talebi üzerine yahut kendiliğinden bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir. HMK 288'e göre hâkim, uyuşmazlık konusu hakkında bizzat inceleme yaparak bilgi sahibi olmak için keşif yapılmasına karar verebilir ve gerektiğinde bilirkişi yardımına başvurur. Bilirkişinin nasıl seçildiğini ve raporun hâkimi bağlayıp bağlamadığını bilirkişi raporu nedir yazımızda anlattık.

Basit yargılama usulüne tabi dava ve işlerde bilirkişi raporu için verilecek süre iki aydır; mahkeme bilirkişinin talebiyle gerekçe göstererek süreyi iki ayı geçmemek üzere uzatabilir (HMK 274/1). Rapor taraflara tebliğ edilir; eksik ya da belirsiz gördüğünüz hususlar için izleyeceğiniz yolu ve süreyi bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi rehberimizde anlattık. Emsal olarak göstereceğiniz kira bilgilerini de HMK 318 gereği dilekçenizle birlikte bildirmeniz gerekir. Kira tespit davasında süreler şöyledir:

9- Kira tespit davası dilekçesi: yer tutuculu iskelet

HMK 119, dava dilekçesinde bulunması gerekenleri sayar: mahkemenin adı; davacı ile davalının adı, soyadı ve adresleri; davacının Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası; varsa kanuni temsilci ve vekil bilgileri; davanın konusu ve malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava konusunun değeri; iddianın dayanağı olan vakıaların sıra numarası altında açık özetleri; her vakıanın hangi delille ispat edileceği; dayanılan hukuki sebepler; açık bir talep sonucu ve imza. Aşağıdaki iskelet bu sırayı izler; köşeli parantez içindeki yerleri kendi bilgilerinizle doldurursunuz. Bu bir örnek düzendir, her dosyaya uyan hazır metin değildir.

Dilekçeyi hazırlarken arabuluculuk son tutanağını eklemeyi unutmayın; HUAK 18/A'ya göre eksik tutanak için verilen bir haftalık kesin sürede de sunulmazsa dava usulden reddedilir. Bu iskelete göre dilekçeyle verilecek belgeler şunlardır:

• Kira sözleşmesi
• Yazılı bildirim ve tebliğ belgesi (varsa)
• Arabuluculuk son tutanağı
• Emsal kira bilgileri

10- Karar, kanun yolu ve adli tatil

Basit yargılamada karar, tarafların son beyanları alındıktan sonra tefhim edilir; taraflara beyanda bulunabilmeleri için ayrıca süre verilmez (HMK 321/1). Kararın gerekçesini ve hangi delile dayandığını okumak için gerekçeli karar nedir yazımıza bakabilirsiniz. Karara karşı kanun yolu süresini istinaf süresi yazımızda, başvuru dilekçesinin düzenini istinaf dilekçesi örneği yazımızda anlattık.

HMK 102'ye göre adli tatil her yıl 20 Temmuz'da başlar, 31 Ağustos'ta sona erer. HMK 103'te adli tatilde görülecek dava ve işler tek tek sayılır; kira davaları bu listede yer almaz. Bu yüzden adli tatile tabi bir kira tespit davasında HMK'nın tayin ettiği bir sürenin bitimi tatile rastlarsa süre, ayrıca karar gerekmeksizin tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzatılmış sayılır (HMK 104). Mahkeme taraflardan birinin talebiyle davanın ivedi görülmesine karar vermişse (HMK 103/1-h) ya da keşfin adli tatilde yapılmasına karar vermişse (HMK 103/1-f) durum farklıdır. Ayrıntıları adli tatilde süreler yazımızda anlattık. Karardan sonra yapılacaklar şunlardır:

• Gerekçeli kararı okuyun
• Kanun yolu süresini takvime işleyin
• Adli tatile denk gelen süreleri kontrol edin

11- Kira tespit davası dosyanızı izlemek ve avukata danışmak

Kira tespit davasında en çok karışan şey tarihlerdir: yeni kira döneminin başlangıcı, yazılı bildirimin tebliği, arabuluculuk son tutanağı, cevap süresi ve bilirkişi raporunun tebliği. Bu tarihleri sözleşme ve evrakla yan yana tutmak işinizi kolaylaştırır. Hangi dönemden itibaren hangi bedelin isteneceği, emsallerin nasıl seçileceği ya da arabuluculukta nasıl bir teklif yapılacağı dosyadan dosyaya değişir; bu yüzden somut dosyanızda bir avukata danışın.

Cevaplama'nın Dava Dosya Cevaplama hizmeti bu izlemede yardımcı olmak için tasarlandı; şu an davetle açılan erken erişim aşamasındadır. UYAP'a kendi e-Devlet hesabınızla siz girersiniz, şifreniz kaydedilmez; seçtiğiniz dosyanın evrakı sizin parolanızla şifreli olarak kopyalanır ve taranmış evrak da metne çevrilir. Hukuk asistanı dava dilekçesini, cevap dilekçesini, bilirkişi raporunu ve kanunun resmî metnini okuyarak “bilirkişi raporu ne zaman tebliğ edilmiş, cevap dilekçesinde hangi deliller gösterilmiş?” gibi sorularınızı evrakınıza dayanarak yanıtlar ve isterseniz süre için hatırlatma kurar; önerdiği hatırlatma onayınız olmadan gönderilmez. Asistan hukuki danışmanlık vermez; dilekçeyi siz yazar, imzalar ve verirsiniz. Benzer rehberler için Dava Dosya Cevaplama kategorisine, tüm yazılar için blog sayfasına bakabilirsiniz.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.339, 343-345, 347, geçici m.1-2) — mevzuat.gov.tr
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (m.4, 6, 10, 102-104, 106, 119, 266, 274, 288, 316-322) — mevzuat.gov.tr
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (m.18/A, 18/B, geçici m.3) — mevzuat.gov.tr